多額の利益までもぐり込ませ、提示しているケースも数多く見受けられます。

これでは抽象的な見積書になってしまい、下地にはどんな材料を使用し、どのような工事をするのかわからないだけでなく、利益までもぐり込ませた見積書になっている場合、材料費や工事費を削れば、削るほど利益が増えることになってしまいます。

たとえば、木工事を「一式表記」されると、設置される場所とそこに使用される木材の種類、等級（グレード）、サイズ、本数、乾燥具合、強度、そして加工費（大工手間賃）、接合金物の種類や本数、組み立て賃、廃材撤去処分費等がまったくわからなくなってしまいます。

建て主には木材の種類はおろか、等級や乾燥具合、強度ともなるとまったくわかりませんから、どんな材料を使用されてもわからないという状態になってしまうのです。

建て主がどのような内容で工事を依頼するかは、予算に応じて決定せざるを得ません。

通常、建て主と工務店とで予算に応じて、図面や見積書を作成し、さらに具体的な内容（使用する部材や設備、金額等）を決め、契約内容を詰めて行きます。

ですから、本来は最終的に選択された工事内容とその選択された各部材や設備、金額は対応しているはずなのです。

そうでなければ「いったい、何をいくらで頼んだのか」が不明確なものになってしまいます。

「いくらだからこれにした」ということを明確にしておかなければ、工事内容を変更したい場合など、金額の増減が難しくなり、トラブルの原因になり兼ねません。

したがって、「一式表記」「一式見積り」での契約、また口頭での説明は避け、必ず内訳明細書と仕様書の提示を求めるようにしましょう。

ただ、たとえ一級建築士等の資格を持ったプロであっても、材料費や工事費、そしてそれらの妥当な金額を見極めることは難しいため、やはり専門家の力を借りた方が無難でしょう。

どのような家を建てるかは図面と使用する部材等に関する仕様書がなければわかりません。

何階建てにするかに始まり、構法（木造や鉄筋コンクリート造等）や間取り、構造材に使用する部材や内外装の部材、玄関や窓の位置、設置する設備（システムキッチンやバス等）の種類や性能等、各内容について建て主と工務店が共通の認識を持てるよう、約束した内容を明確に書面化しておくことが重要です。

たとえば、トラブルに発展しそうな場合、あいまいな図面や仕様書しか存在せず、どのような約束をしたのか明確でないケースがあります。

最低限の技術基準を定めた建築基準法令やそれが具体化された住宅金融公庫仕様書等に違反している点については、最低限の基準をも満たさない「欠陥」との指摘が可能ですが、それ以外については「欠陥」である、すなわち契約内容に違反し、約束した性能や品質が確保されていないとの指摘はほぼ不可能となります。

それは約束した内容がわからないからです。

したがって、依頼した性能と品質が確保された家を手に入れるためには、契約内容を図面と仕様書で明確化しておかなければ、契約違反の指摘ができず、泣き寝入りとなる可能性があります。

現在の法制度では、たとえば戸建住宅において建築士が監理を行った旨の書面を提出すれば、建築現場に臨場しての中間検査の実施は省略できることになっています。

住宅建築のチラシでよく「設計施工一貫」という言葉を見かけますが、これでは監理が抜け落ちているだけでなく、施工に付随するかのような大変軽い意味しか与えられておらず、建て主の大切な財産を守るシステムとしては不十分であると言わざるを得ません。

本来「設計」「施工」「監理」の意味と役割は、国の仕組みで言えば「立法」「行政」「司法」の役割同様、立法を設計に、行政を施工に、そして司法を監理にそれぞれ置き換えると、建て主が良質で欠陥のない住宅を手に入れることができるように設計（立法）し、それを現実に当てはめて施工（行政）し、その過程に誤りがないかどうかを監理（司法）する、いわゆる互いに牽制し合う、三権分立でなければなりません。

ところが、一般には「家を建てる＝施工する」と考えられており、家の良し悪しは良い工務店を選べば良いといった風潮があり、設計、施エ、監理というチェック・アンド・バランスが崩れた状態で、監理がないがしろにされているのが現状です。

これでは、故意によるものか、単純なミスによるものかはともかく、施工に誤りが生じても、それが正しく直されない可能性が高くなり、結果として、建て主に不利益が生じ、甚だしい場合には住宅トラブル・欠陥住宅が生み出されることになるのです。

したがって、住宅トラブル・欠陥住宅の被害を予防し、また被害者を救済するためには、施工者との契約内容が適切な施工と監理の実現が担保されていること、さらに不適切な施工ないし監理に対しては責任追及を確実にできるようにしておかなければなりません。

建て主は監理の重要性を認識し、施工から分離することはもちろんのこと、監理にその本来の役割を与える必要があると言えます。

そのためには、設計内容通りに建築がなされているか否かを施工中から確認して行かなければなりません。

工事がすべて終了してしまった後では、基礎工事や構造躯体工事については内外装等に阻まれ、本当に設計内容通りに施工されたか否かが確認できないからです。

そこで、契約内容を確実に実現するためには、施工内容を施工中に確認して行くというルールが必要となります。

また、設計に違反した施工がなされた場合等、どのように解決するかについてもルールがあった方が無用な紛争を避けられます。

着工から工事完成、引渡しまでは相当の期間を要するものです。

そのため、契約当事者の生活状況や経済事情等によっては、契約内容を変更したり、工事を中断しなければならなくなったり、また工事中に第三者に損害を与えてしまったりするケースもないとは言えません。

このような事態が生じた場合に、どのように解決すべきかも契約当事者間であらかじめ約束しておけば、無用の紛争を避けることができます。

したがって、契約内容を実現するためのルール作り、契約内容変更等の必要が生じた場合に備えたルール作りを行なっておきましょう。

しかし、これは一方的に業者側に利得を発生させるのみであり、かつこれが住宅トラブル、欠陥住宅を生む大きな原因の一つになっているのです。

「丸投げ」とは、建て主から仕事を請け負った施工者（元請け）が、予め手数料を抜き取り、請け負った仕事をそっくりそのまま他の業者（下請け）に譲ることを言います。

多くの手数料を抜き取られた下請け業者は自社の利益を出すために、建て主のわからないところで材料の質を落としたり、手間を省かざるを得ず、その結果、低質な住宅が生産されているというわけです。

また、現場で直接工事を指揮し、監督すべき立場にある主任技術者（現場監督）が、１０件以上もの現場を掛け持ちしているケースも多々見受けられ（これを禁止する内容が約款に盛り込まれておらず）、これも住宅トラブル、欠陥住宅生産の大きな原因の一つになっています。

もちろん、多くの現場を掛け持ちすることも業者側の不当な現場経費の節約行為にしか過ぎず、建て主にとって決してプラスになることではありません。

契約書、約款に書かれていないことは、自由に行えるわけですから、建て主にとって不利益をもたらすと思われることは約款に盛り込んでおく必要があります。

特に、一般の小規模戸建て住宅においてその傾向は著しいと言えるでしょう。

建築基準法が当然のこととして求めている工事監理が実質的に機能していれば、多くの住宅トラブルや欠陥住宅被害は防止できたはずであり、阪神淡路大震災の被害者も激減していたことでしょう。

設計とは、形式的には「その者の責任において設計図書（設計内容を示す設計図と仕様書）を作成すること」を言いますが、「建て主の意図した住宅を建築するための材料、構造、性能などを決め、これを図面などに表示すること」です。

つまり、住宅を建築するにあたり、建て主が抱いている様々な希望を聞き、それを他人にもわかるように形としてまとめることです。

施工とは、形式的には「建築工事を実施すること」ですが、「施工者自らが作成した内訳明細書や工程表により、建て主が意図し、設計者によって具体化された設計図書などに表されている住宅を現実に建築すること」です。

つまり、住宅の基礎を造り、骨組みを組み上げ、屋根を葺くという現実的な製作を指しますが、住宅の場合はそれが現地において一つずつ人の手によって仕上げられて行くところに難しさがあります。

監理とは、形式的には「その者の責任において工事を設計図書と照合し、それが設計図書通りに実施されているか否かを確認すること」を言います。

「住宅建築にとって大切な施工に立ち会い、検査し、仮に工事でおかしな所があれば施工者に直させ、最後には完成検査を行って、それを文書にし、建て主に報告すること」です。

つまり、住宅の建築が正しく行われるための守護神のような役割を果たしているのです。

しかし、建築確認申請の段階では自らが設計・監理者であることを文書上で明らかにしておきながら、実際にはまったく監理を行わない、いわゆる監理の職責を放棄した建築士、俗に言う「代願屋」を使っている施工者が多く、悪しき慣習が一向に改善されていません。

建築確認申請の段階では三権分立のチェック・アンド・バランスが働くかのごとく見せかけてはいるものの、実際には施工をチェックする気など毛頭ない悪質なケースであり、これではずさんな工事や場合によっては手抜き工事が行われても仕方がないと言えるでしょう。

建築は現場における一品生産であり、天候や周囲の環境にも左右されやすく、また、たとえ小規模の戸建て住宅の場合でも多くの人間や材料を使い、施工順序も複雑であることから、思わぬ間違いが生じがちです。

もちろん、一部の心ない施工者による手抜き工事も一向に減る気配がありません。

これらの思わぬ間違いや手抜き工事を事前に防止し、是正するためには、施工内部における「管理」だけでなく、施工から独立した立場で、建て主の財産を守るために施工をチェックする「監理」がどうしても必要なのです。

建て主が考えているほど家作りは簡単ではありません。

特に完成後隠れてしまう構造部分や下地部分での手抜き工事、いい加減な作業を防止するには、やはりしっかりとした監理が必要です。

失敗しない家作り、後悔しない家作りをするには、お金をかけるところを間違わないことです。

しかし、工務店が用意した契約書と約款は工務店が自社にとって都合のよい内容に作成したもので、中には著しく多額の損害賠償額を予定する条項等が含まれており、建て主にとって極めて不利な内容となっているケースが少なくありません。

たとえば、工務店が使用している約款は建設業協会や建築士会等、いわゆる民間七団体が策定した民間連合協定工事請負契約約款をモデルに作成しているケースが多く、その内容は建て主よりも工務店を保護した民法の請負に関する規定よりも、さらに工務店を手厚く保護しており、住宅トラブル、欠陥住宅における被害の予防、そして建て主救済にとっては極めて不十分な内容になっています。

それは明治時代に制定された現行民法の請負に関する規定が、当時、請負人の具体像を社会的弱者であった棟梁や零細な個人の大工を想定し、彼らの実質的には賃金に相当する請負代金を可能な限り保護しようという思想に基づいて作られたものだからです。

本来、工事を依頼し、代金を支払う側である建て主が契約書と約款を用意すべきなのですが、設計、施工、監理に関する知識や情報、経験のない建て主が用意することは難しく、工務店が一方的に用意した契約書と約款が使われているわけです。

工務店が用意する約款はA4用紙にして4～5枚程度のものが多く、数百万円から数千万円にもなる契約を結ぶにはあまりにもお粗末な内容であり、約款に盛り込まれていないことがトラブルの原因のほとんどであることを考えると、簡単に判を押せるものではありません。

したがって、工務店が用意した契約書と約款を使用する場合には、建て主にとって不利益をもたらす条項の削除や修正、また特記事項等、追加を行ない、建て主と工務店が対等の関係になるようにする必要があります。

しかし、住宅トラブルや欠陥住宅で争いになった場合、建て主は最終代金の支払いを留保し、補修工事を求め、補修工事が終わるまで請負残代金の支払いを拒むという対応をする場合がほとんどですが、過去にはその請負残代金について１日当たり１０００分の１の延滞損害金（遅延利息）を支払わなければならないという内容を盛り込んだ約款が使われていました。

１日当たり１０００分の１ということは、年に換算してみると、３６．５％という悪徳消費者金融並みの暴利となります。

欠陥住宅の紛争をみると、解決までに数年かかることは珍しくなく、仮に「欠陥」という主張が認められなかった場合、３年経過していれば請負残代金の２倍以上のお金を支払わなければならないことになり、建て主の正当な欠陥主張を躊躇させる結果となっていたのです。

尚、平成１２年４月１日からは１日当たり１００００分の４に改訂されましたが、それでも年率１４．６％と利息制限法の制限利率（元本が１００万円以上の場合、年率１５％）に近い高利であることは確かです。

また、欠陥が見つかった際に施工者が無償で補修、または損害金の支払いに応じなければならない瑕疵担保期間について、民法の原則を変更し、１～２年程度に短縮している約款もあり、契約調印には慎重に慎重を期さなければなりません。

それは建設工事紛争審査会が建設業法に基づく業者間の紛争を解決するために設置された機関であり、同審査会には消費者の代表が入っていないことや仲裁については裁判を受ける権利が阻害されるという問題があるからです。

また、建設工事紛争審査会への申し立てについて、瑕疵担保責任の消滅時効の進行を中断する効果が認められていないため、一般の消費者にあたる建て主と工務店間の紛争を解決する機関としては本来相応しくありません。

基本的に住宅は個人的な契約（売買契約ないし請負契約）に基づいて行われるため、法的規制のみで住宅トラブルや欠陥住宅被害を予防したり、被害者を救済することは不可能と言えるでしょう。

したがって、当事者双方にとって公平な内容になるよう建築工事請負契約書と約款を見直さなければなりません。